استئجار منزل

هذه الصفحة مخصصة لمن سيستأجرون منزلاً أو شقة في الولايات المتحدة. تُحدَّد حقوق المستأجرين إلى حد كبير بقوانين الولاية والمدينة، أما حظر التمييز فهو اتحادي. ستجدون أدناه معلومات عن الطلب والتحقق الائتماني، وقواعد التأمين، وما ينبغي الانتباه إليه في عقد الإيجار، وحقوق المستأجرين وطرق تقديم الشكاوى، مع أمثلة من الأدلة الرسمية في نيويورك ونيوجيرسي وفلوريدا. لإنشاء سجل ائتماني، راجع 10.2 فتح حساب مصرفي؛ إنشاء درجة ائتمانية.

1. تحقق من الإعلان. إذا أمكن، لا توقّع العقد ولا تدفع المال قبل رؤية المنزل.
2. قدّم الطلب. يجوز لمالك المنزل أن يسأل عن دخلك وقدرتك على دفع الإيجار. ووفقاً للدليل الرسمي في نيوجيرسي، يجوز للمالك رفض التأجير بسبب عدم كفاية الدخل، أو لأن الشقة صغيرة جداً بالنسبة للعائلة، أو بسبب الاكتظاظ الذي يتجاوز قواعد التخطيط، أو بسبب سجل ائتماني سيئ.
3. يُجرى التحقق من الائتمان والسجل.
   • نيويورك: الحد الأقصى للرسم الذي يمكن تحصيله للتحقق من الائتمان والسجل قبل عقد الإيجار هو 20 دولاراً. يجب على المالك أن يسلّمكم نسخة من التقرير وفاتورة الشركة التي أجرت التحقق؛ وإذا لم يفعل، فلا يمكنه تحصيل الرسم. وإذا قدمتم تقريركم الخاص الذي أُعدّ خلال آخر 30 يوماً، فلن تدفعوا الرسماً.
   • نيويورك: إذا رفض المالك طلبكم بسبب النظر في دعاوى سابقة بينكم وبين مالكي منازل، يفترض القانون أن الرفض تم لهذا السبب. يمكنكم تقديم شكوى إلى المدعي العام، وقد تُفرض على المالك غرامة قدرها 500–1,000 دولار.
   • القاعدة الاتحادية: إذا استند المالك، ولو جزئياً، إلى تقرير ائتماني استهلاكي في قراره، فعليه إبلاغكم بذلك. ويجب أن يتضمن الإخطار اسم الشركة التي أصدرت التقرير وعنوانها ورقم هاتفها، وحقكم في الحصول على تقرير مجاني خلال 60 يوماً إذا طلبتم ذلك، وحقكم في الاعتراض.
4. اقرأوا عقد الإيجار (lease). راجعوا القسم أدناه.
5. ادفعوا التأمين واحصلوا على إيصال. ترد حدود الولايات أدناه.
6. قبل الانتقال: في المساكن المبنية قبل عام 1978، التي تحتوي على غرفة نوم، والتي ستُؤجَّر لأكثر من 100 يوم، يجب على المالك الكشف عن مخاطر الطلاء المحتوي على الرصاص التي كان يعلم بها قبل العقد، وتسليم كتيب وكالة حماية البيئة (EPA) بعنوان "Protect Your Family from Lead in Your Home".
7. بعد الانتقال أبلغوا USCIS بعنوانكم الجديد خلال 10 أيام. راجعوا 10.0 القادمون الجدد: قائمة التحقق لأول 30 يوماً.

• وفقاً للمدعي العام في نيويورك، يجب أن يتضمن العقد على الأقل ما يلي:
  • المكان المؤجَّر
  • أسماء الأطراف وعناوينهم
  • مبلغ الإيجار وتواريخ الدفع
  • مدة الإيجار
  • شروط الاستخدام وحقوق الأطراف والتزاماتهم
• يجب أن يوافق الطرفان على التغييرات في العقد بالتوقيع بالأحرف الأولى.
• يجب أن يُكتب العقد بلغة واضحة ومفهومة وبخط مقروء.
• يُعدّ باطلاً أي بند يُسقط ضمان صلاحية المسكن للسكن (warranty of habitability).
• في نيويورك، لا يمكن تنفيذ اتفاق إيجار شفهي لأكثر من سنة أمام المحكمة. أبرموا عقداً مكتوباً.
• التأخر في الدفع (نيويورك): يُعدّ الإيجار متأخراً إذا وصل بعد 5 أيام من تاريخ الاستحقاق. وتبلغ رسوم التأخر 50 دولاراً كحد أقصى أو 5% من الإيجار الشهري، أيهما أقل.
• زيادة الإيجار والتجديد (نيويورك، الشقق غير الخاضعة لمراقبة الإيجار): إذا كان المالك سيزيد الإيجار بأكثر من 5% أو لن يجدد العقد، فعليه تقديم إخطار خطي:
  • إذا كنتم تقيمون منذ أقل من سنة: قبل 30 يوماً
  • إذا كنتم تقيمون منذ سنة إلى سنتين: قبل 60 يوماً
  • إذا كنتم تقيمون منذ سنتين أو أكثر، أو لديكم عقد مدته سنتان: قبل 90 يوماً
• تتمتع الشقق الخاضعة لتثبيت الإيجار (rent stabilized) في مدينة نيويورك بحقوق تجديد وحدود إضافية للزيادة. يمكنكم الاستفسار عن وضع الشقة لدى إدارة الإسكان في الولاية (DHCR).

• نيويورك
  • لا يجوز أن يتجاوز التأمين إيجار شهر واحد. وبسبب هذا الحد، لا يجوز للمالك أن يطلب إيجار الشهر الأخير إلى جانب التأمين.
  • في المباني التي تضم 6 شقق أو أكثر، يُودع التأمين في حساب مصرفي بفائدة في نيويورك؛ ويجوز للمالك الاحتفاظ بما يعادل 1% من التأمين من الفائدة كمصاريف إدارية، أما الباقي فهو لكم.
  • يُعاد التأمين خلال 14 يوماً من المغادرة. وإذا وُجدت اقتطاعات، يجب تقديم بيان مفصل بها خلال 14 يوماً؛ وإلا وجب إعادة التأمين كاملاً.
  • يمكنكم طلب فحص من المالك قبل المغادرة؛ ويمكنكم حضور الفحص والحصول على فرصة لإصلاح العيوب.
  • إذا خالف المالك القانون عمداً، فقد تحصلون على تعويض يصل إلى ضعفي مبلغ التأمين.
  • تنطبق قواعد الإعادة هذه على الشقق غير الخاضعة لمراقبة الإيجار.
• نيوجيرسي
  • لا يجوز أن يتجاوز التأمين إيجار شهر ونصف. وتشمل هذه الحدود المدفوعات المسبقة مثل إيجار الشهر الأخير.
  • لا يجوز أن تتجاوز الزيادة السنوية في التأمين 10% من مبلغ التأمين الحالي.
  • يُحتفظ بالتأمين في حساب بفائدة.
  • عند انتهاء الإيجار، يُعاد التأمين مع فوائده، بعد خصم الاقتطاعات، خلال 30 يوماً. وتُرسل قائمة مفصلة بالاقتطاعات بالبريد المسجل.
  • إذا لم يُعَد التأمين، يمكنكم رفع دعوى للمطالبة بضعفي المبلغ المحتجز ظلماً.
• فلوريدا
  • يُبلغ المالك خطياً بمكان الاحتفاظ بالتأمين في العقد أو خلال 30 يوماً من استلامه.
  • إذا لم يجرِ أي اقتطاع، يعيد المالك التأمين خلال 15 يوماً من انتهاء الإيجار.
  • إذا كان سيجري اقتطاعاً، فعليه الإخطار خلال 30 يوماً بالبريد المسجل (أو بالبريد الإلكتروني وفق الشروط المنصوص عليها في القانون). وإذا لم تعترضوا على الإخطار خلال 15 يوماً، يجري المالك الاقتطاع ويرسل إليكم الباقي.
• الولايات الأخرى (بما فيها كاليفورنيا وتكساس وإلينوي): تختلف القواعد. راجعوا مكتب المدعي العام أو هيئة الإسكان في ولايتكم.

• حظر التمييز (اتحادي): يحظر قانون الإسكان العادل (Fair Housing Act) التمييز في السكن بسبب العِرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الأصل القومي أو الوضع العائلي أو الإعاقة. ويعني الأصل القومي البلد الذي وُلدتم فيه أو البلد الذي ينحدر منه أجدادكم.
• نيويورك: تُحمى أيضاً الحالة الاجتماعية والعمر وخصائص أخرى. ويحظر في مدينة نيويورك التمييز بسبب وضع الهجرة أيضاً. وعلى مستوى الولاية، يُحظر التمييز بسبب مصدر دخل قانوني، بما في ذلك Section 8.
• نيوجيرسي: تُحمى خصائص عديدة، بما فيها الأصل القومي والنسب والجنسية (nationality) ومصدر الدخل القانوني.
• ضمان صلاحية المسكن للسكن (نيويورك): لديكم الحق في شقة صالحة للسكن وآمنة ونظيفة. ويُعدّ عدم توفير التدفئة والماء الساخن بانتظام أو عدم معالجة مشكلة الحشرات انتهاكاً لهذا الضمان.
  • في المباني متعددة الشقق، تكون التدفئة إلزامية بين 1 أكتوبر و31 مايو. إذا كانت درجة الحرارة خارجاً أقل من 55°F (نحو 13°C) نهاراً، فيجب أن تكون درجة حرارة الشقة 68°F (نحو 20°C) على الأقل؛ وإذا كانت الحرارة خارجاً أقل من 40°F (نحو 4°C) ليلاً، فيجب أن تكون 55°F على الأقل.
• دخول المالك (نيويورك): يجوز للمالك الدخول بعد إخطار مسبق بمدة معقولة، وفي وقت معقول، وبإذنكم. ويجوز له الدخول دون إذن في حالات الطوارئ مثل الحريق أو الفيضانات.
• حظر الانتقام (نيويورك): لا يجوز للمالك الانتقام منكم لأنكم قدمتم شكوى بحسن نية أو انضممتم إلى جمعية للمستأجرين.
• الإخلاء: يتم الإخلاء في نيويورك عن طريق المحكمة. وقد شُدّدت العقوبات على إغلاق المستأجر خارج المنزل.
• إذا كنتم تعتقدون أنكم تعرضتم للتمييز، فتقدموا إلى HUD خلال سنة واحدة من وقوع الحادث، وفقاً لدليل نيويورك.

• وفقاً لـ FTC، تشمل علامات الخطر ما يلي:
  • طلب الدفع فقط عبر تحويل Western Union أو MoneyGram
  • طلب بطاقات هدايا أو عملات مشفرة (فهذا يعادل إرسال النقود)
  • عدم عرض المنزل بحجة "أنا في الخارج"
  • الضغط عليكم لاتخاذ قرار سريع
  • إيجار منخفض جداً مقارنة بإيجارات المنطقة
• أبلغوا الشرطة المحلية والموقع الذي نُشر فيه الإعلان عن الاحتيال. ويمكنكم أيضاً تقديم شكوى عبر ReportFraud.ftc.gov وإلى مكتب المدعي العام في الولاية.
• لمزيد من التفاصيل، راجعوا 12.7 احتيال أماكن العمل والإيجار.

• HUD (وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية) — شكاوى التمييز في السكن
  • الهاتف: +1 800 669 9777 (TTY +1 800 927 9275)
  • الشكوى عبر الإنترنت: صفحة شكاوى HUD
  • المكتب الإقليمي في نيويورك: Jacob K. Javits Federal Office, 26 Federal Plaza, Suite 3541, New York, NY 10278-0068 · الهاتف +1 212 264 8000 (TTY +1 212 264 0927)
• مكتب المدعي العام في نيويورك — شكاوى التأمين والمستأجرين
  • العنوان: The Capitol, Albany, NY 12224-0341
  • الهاتف: +1 800 771 7755 · لذوي الإعاقة السمعية: +1 800 788 9898
  • لتقديم شكوى بشأن التأمين، يُستخدم النموذج الإلكتروني لمكتب المدعي العام.
• إدارة الإسكان وتجديد المجتمع في نيويورك (DHCR) — الشقق الخاضعة لمراقبة الإيجار
  • إدارة الإيجار: +1 833 499 0343
  • مكتب الإسكان العادل والمتساوي: +1 518 473 3089
• إدارة شؤون المجتمع في نيوجيرسي (DCA)، قسم الإسكان والموارد المجتمعية — دليل Truth in Renting
  • العنوان: 101 South Broad Street, PO Box 806, Trenton, NJ 08625-0806
• الولايات الأخرى: قائمة مكاتب المدعين العامين في الولايات على USA.gov

• إرسال التأمين أو الإيجار قبل رؤية المنزل.
• التوقيع من دون قراءة العقد أو تدوين التغييرات خطياً.
• عدم تصوير الشقة عند الانتقال إليها وعند مغادرتها.
• الموافقة على دفع تأمين يتجاوز إيجار شهر واحد في نيويورك.
• نسيان طلب تقرير مجاني من شركة التقارير المذكورة في خطاب الرفض.
• تجاهل وثيقة المحكمة.

• ليس لدي سجل ائتماني. هل يمكنني استئجار منزل؟ يجوز للمالك النظر في الدخل والسجل الائتماني. لإنشاء سجل ائتماني، راجعوا 10.2.
• ماذا لو رفض المالك تأجيري لأنني تركي؟ يحظر القانون الاتحادي التمييز بسبب الأصل القومي. يمكنكم تقديم شكوى إلى HUD خلال سنة واحدة.
• ما الحد الأقصى لرسوم الطلب في نيويورك؟ 20 دولاراً كحد أقصى للتحقق من الائتمان والسجل.
• متى يُعاد التأمين؟ خلال 14 يوماً في نيويورك، و30 يوماً في نيوجيرسي. وفي فلوريدا خلال 15 يوماً إذا لم يكن هناك اقتطاع.
• هل يستطيع المالك دخول الشقة دون إخطار؟ كقاعدة عامة، يجب على المالك في نيويورك تقديم إخطار مسبق بمدة معقولة؛ وتُستثنى حالات الطوارئ مثل الحريق أو الفيضانات.
• إذا لم أستطع دفع الإيجار، هل سيتم إخلائي فوراً؟ يتم الإخلاء في نيويورك عن طريق المحكمة. احرصوا على الرد على وثائق المحكمة واستشيروا محامياً.

• نيويورك – دليل حقوق المستأجرين (PDF)
• نيويورك – دليل حقوق المستأجرين (عبر الإنترنت)
• نيوجيرسي – دليل Truth in Renting (PDF)
• قانون فلوريدا 83.49 – التأمين
• HUD – شكوى التمييز في السكن
• FTC – الاحتيال في إعلانات الإيجار
• CFPB – قائمة شركات التقارير الائتمانية
• USA.gov – مكاتب المدعين العامين في الولايات
• ذات صلة: 16.4 SSI وTANF والمساعدة السكنية · 12.8 حقوق المستهلك: طرق تقديم الشكاوى