شراء منزل: الرهن العقاري للأجانب

هذه الصفحة مخصصة لحاملي البطاقة الخضراء وحاملي التأشيرات والأتراك المقيمين خارج الولايات المتحدة الذين يفكرون في شراء منزل في الولايات المتحدة. جمعنا من المصادر الرسمية خطوات الحصول على قرض سكني (mortgage)، ومقارنة عروض القروض، وضريبة العقارات وطلبات الإعفاء، والاقتطاع الضريبي الذي يواجهه الأجانب عند بيع منزل (FIRPTA). للحصول على معلومات عن درجة الائتمان، راجع 10.2 فتح حساب مصرفي؛ إنشاء درجة ائتمان.

• ينظم قانون الضرائب الأمريكي بيع الأشخاص الأجانب للعقارات الموجودة في الولايات المتحدة أو نقل ملكيتها، ويفرض ضرائب عليها بشكل منفصل (FIRPTA؛ أدناه).
• فرضت بعض الولايات قيوداً على المشترين المرتبطين بدول معينة.
  • فلوريدا: تضم قائمة «الدول الأجنبية المثيرة للقلق» الصين وروسيا وإيران وكوريا الشمالية وكوبا ونظام مادورو في فنزويلا وسوريا. تركيا ليست ضمن هذه القائمة.
  • تفرض فلوريدا أيضاً قيوداً إضافية على الأشخاص المقيمين في الصين وغير الحاصلين على الجنسية الأمريكية أو البطاقة الخضراء.
• قد توجد لوائح مماثلة في ولايات أخرى. اسأل محامي عقارات عن قانون الولاية قبل الشراء.

• وفقاً لدليل CFPB للقروض السكنية (تحديث يوليو 2026):
  • دفعة مقدمة بنسبة 20% أو أكثر تعني عادةً أفضل فائدة وأكبر عدد من الخيارات. لكن فكر جيداً قبل استثمار كل مدخراتك في الدفعة المقدمة.
  • عند دفع 5–19% مقدماً، تكون الفائدة أو الرسوم عادةً أعلى، ومن المرجح أن يطلب المقرض تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
  • البرامج التي تقدم دفعة مقدمة أقل من 5% تكون عادةً أكثر تكلفة.
• أمثلة على البرامج ذات الدفعة المقدمة المنخفضة:
  • القروض التقليدية (بعضها يتطلب دفعة مقدمة منخفضة)
  • FHA: برنامج بدفعة مقدمة قدرها 3.5%
  • VA: دون دفعة مقدمة للمحاربين القدامى المؤهلين
  • USDA: دون دفعة مقدمة للمشترين المؤهلين في المناطق الريفية
• لكل برنامج شروط أهلية خاصة به. اسأل المقرض خطياً عن شروط الجنسية ووضع الهجرة.
• عروض «من دون PMI» أو «المقرض يدفع PMI» ليست مجانية؛ فعادةً تكون الفائدة أعلى.

1. جهّز ائتمانك. تؤثر درجة الائتمان بشكل كبير في الفائدة والرسوم؛ وعادةً ما تُعرض فائدة أقل على من لديه درجة أعلى. وفقاً لـ CFPB، يعتمد نحو 35% من الدرجة على دفع الفواتير في موعدها، ونحو 30% على مقدار الدين. احصل على تقريرك من AnnualCreditReport.com وصحح الأخطاء. تجنب إجراء عمليات شراء كبيرة بالائتمان قبل الإغلاق.
2. حدد ميزانيتك والدفعة المقدمة. أدرج ضريبة العقارات والتأمين ضمن إجمالي الدفعة الشهرية.
3. تحدث إلى مستشار إسكان معتمد من HUD. يمكنك العثور على المستشار من خلال أداة CFPB أو الخط الآلي لـ HUD على الرقم (+1 800 569 4287). وقد يقدم بعض المقرضين خصماً لمن يكمل برنامج تثقيف المشترين.
4. احصل على عرض خطي (Loan Estimate) من ثلاثة مقرضين على الأقل. نموذج Loan Estimate هو نموذج موحد يعرض المعلومات المهمة للقرض. يجب إرساله خلال 3 أيام من تقديم الطلب. ولا يجوز للمقرض أن يتقاضى لذلك إلا الرسوم الصغيرة الخاصة بتقرير الائتمان؛ وبعض المقرضين لا يتقاضون أي رسوم. وفي معظم نماذج درجات الائتمان، يكون تأثير البحث عن قرض سكني خلال فترة معينة (عادةً بين 14 و45 يوماً) على درجتك ضئيلاً أو معدوماً.
5. قارن التكاليف. تمثل القسمان A وB في الصفحة الثانية من Loan Estimate رسوم المقرض. أما الخدمات الواردة في القسم C، فيمكنك البحث عنها واختيارها بنفسك أياً كان المقرض الذي تختاره.
6. افهم الموازنة بين النقاط (points) والفائدة. يؤدي دفع النقاط إلى خفض الفائدة، لكنه يزيد تكاليف الإغلاق.
7. احصل على إفصاح الإغلاق (Closing Disclosure) قبل الإغلاق بثلاثة أيام على الأقل. تعرض هذه الوثيقة المؤلفة من 5 صفحات شروط القرض وجميع التكاليف. قد ترتفع تكلفة الخدمات التي اخترتها، لكنها لا ترتفع عادةً بأكثر من 10% من المبلغ الوارد في آخر Loan Estimate.
8. انتبه أثناء الإغلاق. يحذر CFPB من استهداف المحتالين لمشتري المنازل قبل الإغلاق ببضعة أيام. تحقق من تعليمات إرسال الأموال مع المقرض أو شركة الإغلاق باستخدام رقم هاتف تعرفه.

• يحظر قانون الإسكان العادل (Fair Housing Act) وقانون تكافؤ فرص الائتمان (Equal Credit Opportunity Act) التمييز في الإسكان والائتمان. ويُعد الأصل القومي من الخصائص المحمية أيضاً.
• إذا اعتقدت أنك تعرضت للتمييز في أي مرحلة من مراحل الائتمان:
  • CFPB: +1 855 411 2372 أو consumerfinance.gov/complaint
  • HUD: +1 800 669 9777 (TTY +1 800 927 9275)
• يمكنك أيضاً التواصل مع CFPB إذا واجهت صعوبة في السداد.

• تفرض ضريبة العقارات عادةً الحكومات المحلية (المقاطعة والمدينة والمنطقة التعليمية)، وليس الولاية. فعلى سبيل المثال، لا توجد ضريبة عقارات على مستوى الولاية في تكساس؛ إذ تحدد وحدات الضرائب المحلية المعدلات، ويجري التقييم مكتب تقييم المقاطعة (appraisal district).
• إذا كنت تستخدم المنزل باعتباره محل إقامتك الرئيسي، فيمكنك في معظم الولايات التقدم بطلب للحصول على إعفاء السكن الرئيسي (homestead exemption). ولا يتم تقديم الطلب تلقائياً.
• تكساس
  • تخصم المناطق التعليمية 140,000 دولار من قيمة المنزل. ويمكن للوحدات المحلية تقديم إعفاء إضافي يصل إلى 20% من القيمة (وبحد أدنى 5,000 دولار).
  • يمنح حيّز المدرسة إعفاءً إضافياً قدره 60,000 دولار للمالكين الذين تبلغ أعمارهم 65 عاماً أو أكثر أو للمالكين ذوي الإعاقة.
  • يُقدّم الطلب إلى مكتب تقييم المقاطعة؛ والموعد النهائي العام هو قبل 1 مايو. ويُستخدم النموذج 50-114.
  • تقر بأنك لم تحصل على إعفاء السكن الرئيسي في مكان آخر (داخل تكساس أو خارجها).
• فلوريدا
  • يحصل الشخص الذي كان مالكاً للعقار في 1 يناير وجعل المنزل محل إقامته الدائم بحسن نية على إعفاء يصل إلى 25,000 دولار.
  • يُقدّم الطلب إلى مكتب تقييم العقارات في المقاطعة (property appraiser) بحلول 1 مارس. ويُعد عدم الالتزام بالموعد تنازلاً عن إعفاء ذلك العام، باستثناء الحالات المنصوص عليها في القانون.
• كاليفورنيا
  • يُخصم 7,000 دولار من القيمة الخاضعة للضريبة للمنزل الذي يسكنه المالك. ويجب أن يكون المنزل محل إقامتك الرئيسي في 1 يناير.
  • يُقدّم الطلب مرة واحدة إلى مكتب تقييم المقاطعة (county assessor) باستخدام النموذج BOE-266. وللحصول على الإعفاء الكامل لذلك العام، الموعد النهائي هو 15 فبراير.
  • إذا فقدت شروط الأهلية، فإن آخر يوم للإخطار من دون غرامة هو 10 ديسمبر.
• نيويورك
  • للحصول على تخفيض ضريبة المدارس STAR، سجّل بمجرد أن يصبح المنزل محل إقامتك الرئيسي من خلال الحساب الإلكتروني لإدارة الضرائب (Tax Department). ويُدفع رصيد STAR سنوياً ما دمت مستوفياً للشروط.
  • يتطلب التسجيل اسم جميع المالكين وأزواجهم وأرقام الضمان الاجتماعي (SSN).
• نيوجيرسي وإلينوي: تقدم إلى مكتب الضرائب في مقاطعتك أو بلديتك لطلبات الإعفاء والتخفيض.

• فائدة القرض السكني (إقرارات 2025): إذا اخترت الخصم المفصل (Schedule A)، يمكنك خصم فائدة أول 750,000 دولار من الدين؛ و375,000 دولار للمتزوجين الذين يقدمان إقرارين منفصلين.
• خصم ضرائب الولاية والضرائب المحلية (SALT): يبلغ الحد الأقصى لهذا الخصم، بما في ذلك ضريبة العقارات، 40,000 دولار لإقرارات 2025 (20,000 دولار للمتزوجين الذين يقدمان إقرارين منفصلين)؛ وينخفض إذا تجاوز دخلك حداً معيناً.
• انتهى خصم أقساط تأمين القرض السكني.
• اقتطاع FIRPTA عند البيع: يقتطع الشخص الذي يشتري عقاراً في الولايات المتحدة من شخص أجنبي عموماً 15% من سعر البيع ويدفعها إلى IRS.
  • لا يتم الاقتطاع إذا كان سعر البيع 300,000 دولار أو أقل وكان المشتري سيستخدم المنزل للسكن. ويُطبق اقتطاع بمعدل أقل بين 300,000 دولار ومليون دولار.
  • إذا لم يقتطع المشتري المبلغ من البائع الأجنبي، فقد يتحمل هو المسؤولية عن الضريبة.
  • إذا تجاوز الاقتطاع الالتزام الضريبي الفعلي، يمكن للبائع طلب شهادة اقتطاع (withholding certificate) من IRS.
  • يمكن للأجانب غير المقيمين أيضاً الاستفادة، إذا استوفوا الشروط، من إعفاء أرباح بيع المنزل (بحد أقصى 250,000 دولار).
• للمعلومات عن إقامتك الضريبية، راجع 15.1 الإقامة الضريبية؛ ولضريبة الولاية، راجع 15.4 ضريبة دخل الولاية.

• CFPB — شكاوى القروض السكنية والأدلة
  • الهاتف: +1 855 411 2372 (TTY +1 855 729 2372) · من الاثنين إلى الجمعة، 09:00–18:00 (التوقيت الشرقي للولايات المتحدة)
• مستشارو الإسكان المعتمدون من HUD — استشارات مجانية أو منخفضة التكلفة
  • الهاتف: +1 800 569 4287 (الخط الآلي) · الويب: العثور على مستشار
• HUD — التمييز في الإسكان والائتمان
  • الهاتف: +1 800 669 9777 (TTY +1 800 927 9275)
• ضريبة العقارات والإعفاء: مكتب تقييم المقاطعة في تكساس، ومكتب تقييم العقارات في المقاطعة بفلوريدا، ومكتب تقييم المقاطعة في كاليفورنيا، وإدارة الضرائب في الولاية بنيويورك.
• IRS — أسئلة FIRPTA والضرائب: صفحة FIRPTA

• التحدث إلى مقرض واحد فقط وعدم مقارنة العروض.
• استثمار جميع المدخرات في الدفعة المقدمة ونسيان تكاليف الإغلاق وأموال الطوارئ.
• تأجيل طلب إعفاء السكن الرئيسي إلى ما بعد الموعد النهائي.
• إرسال الأموال إلى بيانات مصرفية جديدة وردت عبر البريد الإلكتروني من دون التحقق من التعليمات هاتفياً.
• عدم قراءة إفصاح الإغلاق حتى اللحظة الأخيرة.
• إغفال اقتطاع FIRPTA عند الشراء من بائع أجنبي.

• هل يمكنني شراء منزل من دون بطاقة خضراء؟ ينظم قانون الضرائب الفدرالي ملكية الأجانب للعقارات بشكل منفصل؛ وقد فرضت بعض الولايات قيوداً على دول معينة (تركيا ليست ضمن قائمة فلوريدا). اسأل المقرض عن شروط القرض.
• كم عرض قرض ينبغي أن أحصل عليه؟ يوصي CFPB بالحصول على ثلاثة عروض خطية على الأقل.
• متى يصل Loan Estimate؟ يجب إرساله خلال 3 أيام من تقديم الطلب.
• من يحدد ضريبة العقارات؟ عادةً الحكومات المحلية مثل المقاطعة والمدينة والمنطقة التعليمية.
• هل الإعفاء تلقائي؟ لا. تقدم الطلب قبل 1 مايو في تكساس، وبحلول 1 مارس في فلوريدا، وبحلول 15 فبراير للحصول على الإعفاء الكامل في كاليفورنيا.
• سأبيع منزلي وأعود إلى تركيا. هل سيتم اقتطاع ضريبة؟ إذا كنت بائعاً أجنبياً، يقتطع المشتري عموماً 15% من سعر البيع؛ وتوجد استثناءات ومعدلات مخفضة. استشر خبيراً ضريبياً.

• CFPB – دليل القرض السكني "Your home loan toolkit" (PDF)
• CFPB – قائمة التحقق من الإغلاق (PDF)
• CFPB – دليل وثائق الإغلاق (PDF)
• CFPB – شرح Loan Estimate
• CFPB – العثور على مستشار إسكان
• تكساس – طلب إعفاء السكن الرئيسي، النموذج 50-114 (PDF)
• IRS – المنشور 530: معلومات ضريبية لأصحاب المنازل (PDF)
• IRS – المنشور 936: خصم فائدة القرض السكني (PDF)
• IRS – النموذج 8288، إقرار اقتطاع FIRPTA (PDF)
• ذات صلة: 10.3 استئجار منزل · 15.3 الإقرار الضريبي