Аренда жилья

Эта страница предназначена для тех, кто собирается арендовать дом или квартиру в США. Права арендаторов в основном определяются законами штата и города, а запрет дискриминации является федеральным. Ниже вы найдёте информацию о подаче заявления и проверке кредитной истории, правилах внесения залога, важных положениях договора аренды, правах арендаторов и способах подачи жалоб — с примерами из официальных руководств Нью-Йорка, Нью-Джерси и Флориды. Для формирования кредитной истории см. 10.2 Открытие банковского счёта; формирование кредитного рейтинга.

1. Проверьте объявление. Если возможно, не подписывайте договор и не переводите деньги, не осмотрев жильё.
2. Подайте заявление. Арендодатель может спросить о вашем доходе и способности платить аренду. Согласно официальному руководству Нью-Джерси, арендодатель может отказать из-за недостаточного дохода, слишком маленькой для семьи квартиры, чрезмерной заселённости, нарушающей строительные правила, или плохой кредитной истории.
3. Проводится проверка кредитной истории и прошлого.
   • Нью-Йорк: максимальная плата за проверку кредитной истории и прошлого до заключения договора составляет 20 $. Арендодатель обязан предоставить копию отчёта и счёт компании, проводившей проверку; если он этого не сделает, он не может взимать плату. Если вы предоставите собственный отчёт, полученный в течение последних 30 дней, платить не нужно.
   • Нью-Йорк: если арендодатель отклонит заявление, изучив судебные дела между вами и прежними арендодателями, закон предполагает, что отказ был сделан по этой причине. Можно подать жалобу генеральному прокурору; арендодатель может быть оштрафован на 500–1 000 $.
   • Федеральное правило: если арендодатель хотя бы частично основывает решение на отчёте о потребителе, он обязан уведомить вас об этом. В уведомлении указываются название, адрес и телефон компании, составившей отчёт, ваше право в течение 60 дней бесплатно запросить отчёт и право на оспаривание.
4. Прочитайте договор аренды (lease). См. раздел ниже.
5. Заплатите залог и получите расписку. Ограничения по штатам приведены ниже.
6. До переезда: в жилье, построенном до 1978 года, имеющем спальню и сдаваемом более чем на 100 дней, арендодатель обязан раскрыть известные ему опасности свинцовой краски до заключения договора и предоставить брошюру EPA "Protect Your Family from Lead in Your Home".
7. После переезда сообщите новый адрес в USCIS в течение 10 дней. См. 10.0 Новоприбывшие: контрольный список первых 30 дней.

• Согласно генеральному прокурору Нью-Йорка, договор должен как минимум содержать:
  • сдаваемое жильё
  • имена и адреса сторон
  • размер арендной платы и даты платежей
  • срок аренды
  • условия использования, права и обязанности сторон
• Изменения в договоре должны быть подтверждены парафами обеих сторон.
• Договор должен быть написан ясным и понятным языком разборчивым шрифтом.
• Положение, заставляющее отказаться от гарантии пригодности жилья (warranty of habitability), недействительно.
• В Нью-Йорке устное соглашение об аренде сроком более 1 года не может быть исполнено через суд. Заключайте письменный договор.
• Просрочка платежа (Нью-Йорк): аренда считается просроченной, если поступила через 5 дней после установленной даты. Плата за просрочку составляет не более 50 $ или 5% месячной арендной платы — в зависимости от того, что меньше.
• Повышение арендной платы и продление (Нью-Йорк, квартиры без контроля арендной платы): если арендодатель повышает плату более чем на 5% или не продлевает договор, он направляет письменное уведомление:
  • если вы прожили менее 1 года: за 30 дней
  • если вы прожили 1–2 года: за 60 дней
  • если вы прожили 2 года или больше либо у вас двухлетний договор: за 90 дней
• В Нью-Йорке для квартир с контролируемой арендой (rent stabilized) действуют дополнительные права на продление и ограничения повышения. Узнать статус квартиры можно в жилищном ведомстве штата (DHCR).

• Нью-Йорк
  • Залог может составлять не более арендной платы за 1 месяц. Из-за этого ограничения арендодатель не может дополнительно требовать арендную плату за последний месяц.
  • В зданиях с 6 и более квартирами залог хранится на процентном банковском счёте в Нью-Йорке; арендодатель может удержать 1% залога на административные расходы, остальное принадлежит вам.
  • После выезда залог возвращается в течение 14 дней. При удержании в течение 14 дней предоставляется подробный расчёт; если его нет, залог возвращается полностью.
  • До выезда можно попросить арендодателя провести осмотр; вы можете присутствовать и получить возможность устранить недостатки.
  • Если арендодатель умышленно нарушит закон, можно получить компенсацию до двойного размера залога.
  • Эти правила возврата относятся к квартирам без контроля арендной платы.
• Нью-Джерси
  • Залог может составлять не более 1,5 месячной арендной платы. Предоплаты, например за последний месяц, также входят в этот предел.
  • Ежегодное увеличение залога не может превышать 10% имеющегося залога.
  • Залог хранится на процентном счёте.
  • После окончания аренды залог с процентами возвращается в течение 30 дней за вычетом удержаний. Подробный список удержаний отправляется заказным письмом.
  • Если залог не возвращён, можно подать иск на сумму, вдвое превышающую неправомерно удержанную.
• Флорида
  • Арендодатель письменно сообщает, где хранится залог, в договоре или в течение 30 дней после его получения.
  • Если удержаний не будет, залог возвращается в течение 15 дней после окончания аренды.
  • При удержании арендодатель сообщает об этом в течение 30 дней заказным письмом или электронной почтой при соблюдении условий закона. Если вы не возразите в течение 15 дней, арендодатель произведёт удержание и отправит вам остаток.
• Другие штаты, включая Калифорнию, Техас и Иллинойс: правила отличаются. Обратитесь к генеральному прокурору или жилищному ведомству своего штата.

• Запрет дискриминации (федеральный): Закон о справедливом жилье (Fair Housing Act) запрещает дискриминацию при предоставлении жилья по признакам расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, семейного положения и инвалидности. Национальное происхождение означает страну вашего рождения или страну происхождения ваших предков.
• Нью-Йорк: дополнительно защищаются семейное положение, возраст и другие признаки. В Нью-Йорке также запрещена дискриминация из-за иммиграционного статуса. Во всём штате запрещена дискриминация из-за законного источника дохода, включая Section 8.
• Нью-Джерси: защищаются многие признаки, включая национальное происхождение, родословную, гражданство (nationality) и законный источник дохода.
• Гарантия пригодности жилья (Нью-Йорк): вы имеете право на пригодную для проживания, безопасную и чистую квартиру. Нерегулярное отопление или горячая вода либо неустранение проблемы с насекомыми являются нарушением этой гарантии.
  • В многоквартирных домах отопление обязательно с 1 октября по 31 мая. Если днём температура на улице ниже 55°F (примерно 13°C), в квартире должно быть не менее 68°F (примерно 20°C); если ночью на улице ниже 40°F (примерно 4°C), должно быть не менее 55°F.
• Вход арендодателя (Нью-Йорк): арендодатель может войти, заранее уведомив за разумный срок, в разумное время и с вашего разрешения. При чрезвычайных обстоятельствах, например пожаре или затоплении, он может войти без разрешения.
• Запрет преследования (Нью-Йорк): арендодатель не может преследовать вас за добросовестную жалобу или участие в ассоциации арендаторов.
• Выселение: в Нью-Йорке выселение производится через суд. Наказания за запирание арендатора и недопуск его в жильё были ужесточены.
• Если вы считаете, что подверглись дискриминации, согласно руководству Нью-Йорка обратитесь в HUD в течение 1 года с момента происшествия.

• По данным FTC, тревожные признаки включают:
  • требование оплатить только переводом Western Union или MoneyGram
  • требование подарочной карты или криптовалюты (это равнозначно отправке наличных)
  • отказ показать жильё под предлогом "Я за границей"
  • давление с требованием быстро принять решение
  • арендную плату намного ниже местной
• Сообщите о мошенничестве в местную полицию и на сайт, где размещено объявление. Также можно подать жалобу через ReportFraud.ftc.gov и генеральному прокурору штата.
• Подробнее см. 12.7 Мошенничество с рабочими местами и арендой.

• HUD (Министерство жилищного строительства и городского развития США) — жалобы на жилищную дискриминацию
  • Телефон: +1 800 669 9777 (TTY +1 800 927 9275)
  • Онлайн-жалоба: страница жалоб HUD
  • Региональное отделение Нью-Йорка: Jacob K. Javits Federal Office, 26 Federal Plaza, Suite 3541, New York, NY 10278-0068 · Телефон +1 212 264 8000 (TTY +1 212 264 0927)
• Генеральная прокуратура Нью-Йорка — жалобы на залог и нарушения прав арендаторов
  • Адрес: The Capitol, Albany, NY 12224-0341
  • Телефон: +1 800 771 7755 · Для людей с нарушением слуха: +1 800 788 9898
  • Для жалобы на залог используется онлайн-форма генеральной прокуратуры.
• Департамент жилищного строительства и обновления общин Нью-Йорка (DHCR) — квартиры с контролируемой арендой
  • Управление арендой: +1 833 499 0343
  • Управление справедливого и равного жилья: +1 518 473 3089
• Департамент общественных дел Нью-Джерси (DCA), отдел жилищных и общественных ресурсов — руководство Truth in Renting
  • Адрес: 101 South Broad Street, PO Box 806, Trenton, NJ 08625-0806
• Другие штаты: список генеральных прокуратур штатов на USA.gov

• Отправлять залог или арендную плату, не осмотрев жильё.
• Подписывать договор, не прочитав его и не зафиксировав изменения письменно.
• Не фотографировать квартиру при въезде и выезде.
• Соглашаться на залог больше месячной арендной платы в Нью-Йорке.
• Забывать запросить бесплатный отчёт у компании, указанной в письме об отказе.
• Игнорировать судебные документы.

• У меня нет кредитной истории. Могу ли я арендовать жильё? Арендодатель может проверить доход и кредитную историю. Для формирования кредитной истории см. 10.2.
• Что делать, если арендодатель не сдаёт жильё из-за того, что я турок? Дискриминация по национальному происхождению запрещена федеральным законом. В течение 1 года можно подать жалобу в HUD.
• Какова максимальная плата за заявление в Нью-Йорке? Не более 20 $ за проверку кредитной истории и прошлого.
• Когда возвращается мой залог? В Нью-Йорке — в течение 14 дней, в Нью-Джерси — 30 дней. Во Флориде при отсутствии удержаний — 15 дней.
• Может ли арендодатель войти в квартиру без уведомления? В Нью-Йорке, как правило, он должен заранее уведомить за разумный срок; исключением являются чрезвычайные ситуации, например пожар или затопление.
• Если я не могу заплатить аренду, меня сразу выселят? В Нью-Йорке выселение производится через суд. Обязательно отвечайте на судебные документы и проконсультируйтесь с адвокатом.

• Нью-Йорк — руководство по правам арендаторов (PDF)
• Нью-Йорк — руководство по правам арендаторов (онлайн)
• Нью-Джерси — руководство Truth in Renting (PDF)
• Закон Флориды 83.49 — залог
• HUD — жалоба на жилищную дискриминацию
• FTC — мошенничество с объявлениями об аренде
• CFPB — список компаний кредитной отчётности
• USA.gov — генеральные прокуратуры штатов
• Связанные материалы: 16.4 SSI, TANF и жилищная помощь · 12.8 Права потребителей: способы подачи жалоб