Покупка дома: ипотека для иностранцев

Эта страница предназначена для владельцев green card, обладателей виз и турок, живущих за пределами США, которые рассматривают возможность покупки жилья в США. Мы собрали из официальных источников информацию об этапах получения жилищного кредита (mortgage), сравнении кредитных предложений, налоге на недвижимость и заявлениях на льготы, а также об удержании налога, с которым сталкиваются иностранцы при продаже жилья (FIRPTA). О кредитном рейтинге см. 10.2 Открытие банковского счёта; формирование кредитного рейтинга.

• Налоговое законодательство США отдельно регулирует и облагает налогом продажу или передачу иностранными лицами недвижимости в США (FIRPTA; см. ниже).
• Некоторые штаты ввели ограничения для покупателей, связанных с определёнными странами.
  • Флорида: в список «вызывающих обеспокоенность иностранных государств» входят Китай, Россия, Иран, Северная Корея, Куба, режим Мадуро в Венесуэле и Сирия. Турции в этом списке нет.
  • Флорида также вводит дополнительные ограничения для лиц, проживающих в Китае и не являющихся гражданами США или владельцами green card.
• В других штатах могут действовать аналогичные нормы. До покупки уточните законодательство штата у адвоката по недвижимости.

• Согласно руководству CFPB по жилищным кредитам (обновление за июль 2026 года):
  • Первоначальный взнос 20% и более обычно означает лучшую процентную ставку и больший выбор. Однако хорошо подумайте, прежде чем вкладывать все сбережения в первоначальный взнос.
  • При первоначальном взносе 5–19% процентные ставки или комиссии обычно выше, и кредитор, скорее всего, потребует частное страхование ипотечного кредита (PMI).
  • Программы с первоначальным взносом менее 5% обычно обходятся дороже.
• Примеры программ с небольшим первоначальным взносом:
  • обычные кредиты (некоторые — с небольшим первоначальным взносом)
  • FHA: программа с первоначальным взносом 3,5%
  • VA: без первоначального взноса для подходящих ветеранов
  • USDA: без первоначального взноса для подходящих покупателей в сельской местности
• У каждой программы свои требования. Запросите у кредитора в письменном виде требования к гражданству и иммиграционному статусу.
• Предложения «без PMI» или «PMI оплачивает кредитор» не являются бесплатными; обычно процентная ставка при этом выше.

1. Подготовьте кредитную историю. Кредитный рейтинг существенно влияет на процентную ставку и комиссии; лицам с высоким рейтингом обычно предлагают более низкую ставку. Согласно CFPB, около 35% рейтинга зависит от своевременной оплаты счетов, а около 30% — от суммы долга. Получите отчёт на AnnualCreditReport.com и исправьте ошибки. До закрытия сделки избегайте крупных покупок в кредит.
2. Определите бюджет и первоначальный взнос. Включите налог на недвижимость и страхование в общий ежемесячный платёж.
3. Поговорите с консультантом по жилью, одобренным HUD. Найти консультанта можно с помощью инструмента CFPB или автоматической телефонной линии HUD (+1 800 569 4287). Некоторые кредиторы предоставляют скидку тем, кто завершил образовательную программу для покупателей.
4. Получите письменные предложения (Loan Estimate) как минимум от трёх кредиторов. Loan Estimate — это стандартная форма с важной информацией о кредите. Её должны отправить в течение 3 дней после подачи заявления. Кредитор может взять за это только небольшую плату за кредитный отчёт; некоторые не берут плату вообще. В большинстве моделей кредитного рейтинга проверка жилищного кредита, проведённая в течение определённого периода (обычно от 14 до 45 дней), оказывает небольшое или нулевое влияние на рейтинг.
5. Сравните расходы. Разделы A и B на второй странице Loan Estimate содержат комиссии кредитора. Услуги в разделе C можно самостоятельно изучить и выбрать независимо от выбранного кредитора.
6. Поймите соотношение между баллами (points) и процентной ставкой. Оплата баллов снижает процентную ставку, но увеличивает расходы на закрытие сделки.
7. Получите Closing Disclosure минимум за 3 дня до закрытия сделки. Этот документ из 5 страниц содержит условия кредита и все расходы. Стоимость выбранных услуг может увеличиться, но обычно не более чем на 10% по сравнению с суммой в последнем Loan Estimate.
8. Будьте внимательны при закрытии сделки. CFPB предупреждает, что мошенники атакуют покупателей жилья за несколько дней до закрытия сделки. Подтвердите инструкции по переводу денег у кредитора или компании, проводящей закрытие сделки, позвонив по известному вам номеру телефона.

• Закон о справедливом жилье (Fair Housing Act) и Закон о равных возможностях кредитования (Equal Credit Opportunity Act) запрещают дискриминацию в вопросах жилья и кредитования. Национальное происхождение также относится к защищённым признакам.
• Если вы считаете, что подверглись дискриминации на любом этапе кредитного процесса:
  • CFPB: +1 855 411 2372 или consumerfinance.gov/complaint
  • HUD: +1 800 669 9777 (TTY +1 800 927 9275)
• При возникновении трудностей с платежами вы также можете обратиться в CFPB.

• Налог на недвижимость обычно устанавливают не штаты, а органы местного самоуправления (округ, город, школьный округ). Например, в Техасе нет налога штата на недвижимость; ставки устанавливают местные налоговые органы, а оценку проводит окружное бюро оценки (appraisal district).
• Если вы используете дом как основное место жительства, в большинстве штатов можно подать заявление на жилищную льготу (homestead exemption). Льгота не предоставляется автоматически.
• Техас
  • Школьные округа вычитают 140 000 $ из стоимости жилья. Местные органы могут предоставить дополнительную льготу до 20% стоимости (не менее 5 000 $).
  • Для владельцев в возрасте 65 лет и старше или владельцев с инвалидностью школьный округ предоставляет дополнительную льготу в размере 60 000 $.
  • Заявление подаётся в окружное бюро оценки; общий срок — до 1 мая. Используется форма 50-114.
  • Вы заявляете, что не получаете жилищную льготу в другом месте (в Техасе или за его пределами).
• Флорида
  • Лицо, являющееся владельцем зарегистрированного жилья на 1 января и добросовестно использующее его как постоянное место жительства, получает льготу до 25 000 $.
  • Заявление подаётся в окружное бюро оценки недвижимости (property appraiser) до 1 марта. Пропуск срока означает отказ от льготы за этот год, кроме предусмотренных законом исключений.
• Калифорния
  • Из налогооблагаемой стоимости жилья, в котором проживает владелец, вычитается 7 000 $. 1 января дом должен быть вашим основным местом жительства.
  • Заявление в окружное оценочное бюро (county assessor) подаётся один раз по форме BOE-266. Крайний срок для полной льготы за этот год — 15 февраля.
  • Если вы утратили право на льготу, последний день для уведомления без штрафа — 10 декабря.
• Нью-Йорк
  • Для получения скидки на школьный налог STAR зарегистрируйтесь в онлайн-аккаунте Налогового департамента (Tax Department), как только дом станет вашим основным местом жительства. Пока вы соответствуете требованиям, кредит STAR выплачивается ежегодно.
  • При регистрации требуются имена и SSN всех владельцев и их супругов.
• Нью-Джерси и Иллинойс: по вопросам заявлений на льготы и скидки обращайтесь в налоговую службу вашего округа или муниципалитета.

• Проценты по жилищному кредиту (декларации за 2025 год): если вы выбираете детализированный вычет (Schedule A), можно вычесть проценты по первым 750 000 $ долга; для супругов, подающих отдельные декларации, — 375 000 $.
• Вычет государственных и местных налогов (SALT): максимальный размер этого вычета, включая налог на недвижимость, для деклараций за 2025 год составляет 40 000 $ (20 000 $ при раздельной подаче супругами); при превышении определённого уровня дохода он уменьшается.
• Вычет страховых премий по жилищному кредиту прекращён.
• Удержание FIRPTA при продаже: лицо, покупающее недвижимость в США у иностранного продавца, обычно удерживает 15% продажной цены и перечисляет их в IRS.
  • Если продажная цена составляет 300 000 $ или меньше и покупатель будет использовать дом как жильё, удержание не производится. При цене от 300 000 $ до 1 млн $ применяется более низкая ставка удержания.
  • Если покупатель не удержит налог с иностранного продавца, он сам может быть привлечён к ответственности за налог.
  • Если удержанная сумма превышает фактическое налоговое обязательство, продавец может запросить у IRS справку об удержании (withholding certificate).
  • Нерезиденты-иностранцы также могут при соблюдении требований воспользоваться освобождением от налога на доход от продажи жилья (до 250 000 $).
• О налоговом резидентстве см. 15.1 Налоговое резидентство; о налогах штата см. 15.4 Подоходный налог штата.

• CFPB — жалобы на жилищные кредиты и руководства
  • Телефон: +1 855 411 2372 (TTY +1 855 729 2372) · Понедельник–пятница, 09:00–18:00 (восточное время США)
• Консультанты по жилью, одобренные HUD — бесплатные или недорогие консультации
  • Телефон: +1 800 569 4287 (автоматическая линия) · Сайт: Найти консультанта
• HUD — дискриминация в вопросах жилья и кредитования
  • Телефон: +1 800 669 9777 (TTY +1 800 927 9275)
• Налог на недвижимость и льготы: в Техасе — окружное бюро оценки, во Флориде — окружное бюро оценки недвижимости, в Калифорнии — окружное оценочное бюро, в Нью-Йорке — Налоговый департамент штата.
• IRS — вопросы FIRPTA и налогов: страница FIRPTA

• Обращаться только к одному кредитору и не сравнивать предложения.
• Вкладывать все сбережения в первоначальный взнос и забывать о расходах на закрытие сделки и резерве на чрезвычайные ситуации.
• Откладывать подачу заявления на жилищную льготу до истечения крайнего срока.
• Переводить деньги по новым банковским реквизитам, полученным по электронной почте, не подтверждая инструкции по телефону.
• Не читать Closing Disclosure до самого последнего момента.
• Не учитывать удержание FIRPTA при покупке у иностранного продавца.

• Могу ли я купить дом без green card? Федеральное налоговое законодательство отдельно регулирует владение недвижимостью иностранцами; некоторые штаты ввели ограничения для определённых стран (Турции нет в списке Флориды). Уточните условия кредита у кредитора.
• Сколько кредитных предложений мне следует получить? CFPB рекомендует получить как минимум три письменных предложения.
• Когда приходит Loan Estimate? Он должен быть отправлен в течение 3 дней после подачи заявления.
• Кто устанавливает налог на недвижимость? Обычно органы местного самоуправления, такие как округ, город и школьный округ.
• Предоставляется ли льгота автоматически? Нет. В Техасе заявление подаётся до 1 мая, во Флориде — до 1 марта, а в Калифорнии для полной льготы — до 15 февраля.
• Я продам дом и вернусь в Турцию. Будет ли удержан налог? Если вы являетесь иностранным продавцом, покупатель обычно удерживает 15% продажной цены; существуют исключения и сниженные ставки. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

• CFPB — Руководство по жилищному кредиту «Your home loan toolkit» (PDF)
• CFPB — Контрольный список закрытия сделки (PDF)
• CFPB — Руководство по документам закрытия сделки (PDF)
• CFPB — Разъяснение Loan Estimate
• CFPB — Найти консультанта по жилью
• Техас — Заявление на жилищную льготу, форма 50-114 (PDF)
• IRS — Публикация 530: налоговая информация для домовладельцев (PDF)
• IRS — Публикация 936: вычет процентов по жилищному кредиту (PDF)
• IRS — Форма 8288, декларация об удержании FIRPTA (PDF)
• Связанные материалы: 10.3 Аренда жилья · 15.3 Налоговая декларация