Ev satın alma: yabancılar için mortgage

Bu sayfa ABD'de ev almayı düşünen green card sahipleri, vize sahipleri ve ABD dışında yaşayan Türkler içindir. Konut kredisinin (mortgage) adımlarını, kredi tekliflerini karşılaştırmayı, emlak vergisini ve muafiyet başvurularını, yabancıların ev satarken karşılaştığı vergi kesintisini (FIRPTA) resmî kaynaklardan derledik. Kredi notu için bkz. 10.2 Banka hesabı açmak; kredi notu oluşturmak.

• ABD vergi kanunu, yabancı kişilerin ABD'deki gayrimenkulü satmasını ya da devretmesini ayrıca düzenler ve vergilendirir (FIRPTA; aşağıda).
• Bazı eyaletler belirli ülkelerle bağlantılı alıcılara kısıtlama getirdi.
  • Florida: "endişe duyulan yabancı ülkeler" listesinde Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba, Venezuela'daki Maduro rejimi ve Suriye var. Türkiye bu listede yok.
  • Florida ayrıca Çin'de ikamet eden ve ABD vatandaşı ya da green card sahibi olmayan kişilere ek kısıtlamalar uyguluyor.
• Başka eyaletlerde de benzer düzenlemeler olabilir. Satın almadan önce eyalet kanununu bir emlak avukatına sorun.

• CFPB'nin konut kredisi rehberine (Temmuz 2026 güncellemesi) göre:
  • %20 ve üstü peşinat genellikle en iyi faiz ve en çok seçenek demektir. Ama bütün birikiminizi peşinata yatırmadan önce iyi düşünün.
  • %5–19 peşinatta faiz ya da ücretler genelde daha yüksektir ve kredi veren büyük ihtimalle özel konut kredisi sigortası (PMI) ister.
  • %5'ten az peşinat sunan programlar genelde daha pahalıdır.
• Düşük peşinatlı program örnekleri:
  • konvansiyonel krediler (bazıları düşük peşinatlı)
  • FHA: %3,5 peşinat programı
  • VA: uygun gaziler için peşinatsız
  • USDA: kırsal bölgelerde uygun alıcılar için peşinatsız
• Her programın kendi uygunluk şartları vardır. Vatandaşlık ve göçmenlik statüsü şartlarını kredi verene yazılı sorun.
• "PMI yok" ya da "PMI'yi kredi veren ödüyor" teklifleri bedava değildir; genelde faiz daha yüksektir.

1. Kredinizi hazırlayın. Kredi notunuz faizi ve ücretleri önemli ölçüde etkiler; notu yüksek olana genelde daha düşük faiz teklif edilir. CFPB'ye göre notun yaklaşık %35'i faturaları zamanında ödemenize, yaklaşık %30'u borç tutarınıza dayanır. Raporunuzu AnnualCreditReport.com'dan alıp hataları düzeltin. Kapanıştan önce krediyle büyük alışveriş yapmaktan kaçının.
2. Bütçenizi ve peşinatınızı belirleyin. Aylık toplam ödemeye emlak vergisi ve sigortayı da katın.
3. HUD onaylı bir konut danışmanıyla görüşün. Danışmanı CFPB'nin aracıyla ya da HUD'un otomatik hattından (+1 800 569 4287) bulabilirsiniz. Bazı kredi verenler, alıcı eğitim programını tamamlayanlara indirim yapar.
4. En az üç kredi verenden yazılı teklif (Loan Estimate) alın. Loan Estimate, kredinin önemli bilgilerini gösteren standart bir formdur. Başvurudan sonra 3 gün içinde gönderilmelidir. Kredi veren bunun için yalnız kredi raporunuzun küçük ücretini alabilir; bazıları hiç ücret almaz. Çoğu kredi notu modelinde, belli bir süre içinde (genellikle 14 ile 45 gün arası) yapılan konut kredisi araştırmasının notunuza etkisi ya azdır ya hiç yoktur.
5. Masrafları karşılaştırın. Loan Estimate'in 2. sayfasındaki A ve B bölümleri kredi verenin ücretleridir. C bölümündeki hizmetleri hangi kredi vereni seçerseniz seçin kendiniz araştırıp seçebilirsiniz.
6. Puan (points) ile faiz arasındaki dengeyi anlayın. Puan ödemek faizi düşürür ama kapanış masrafını artırır.
7. Kapanıştan en az 3 gün önce Kapanış Bildirimi (Closing Disclosure) alın. Bu 5 sayfalık belge kredinin şartlarını ve bütün masrafları gösterir. Seçtiğiniz hizmetlerin masrafı artabilir ama genellikle son Loan Estimate'teki tutarın %10'undan fazla artmaz.
8. Kapanışta dikkat edin. CFPB, dolandırıcıların kapanıştan birkaç gün önce ev alıcılarını hedef aldığı konusunda uyarıyor. Para gönderme talimatını, bildiğiniz bir telefon numarasından kredi verenle ya da kapanış şirketiyle doğrulayın.

• Adil Konut Kanunu (Fair Housing Act) ve Eşit Kredi Fırsatı Kanunu (Equal Credit Opportunity Act) konut ve kredide ayrımcılığı yasaklar. Ulusal köken de korunan özellikler arasındadır.
• Kredi sürecinin herhangi bir aşamasında ayrımcılığa uğradığınızı düşünüyorsanız:
  • CFPB: +1 855 411 2372 ya da consumerfinance.gov/complaint
  • HUD: +1 800 669 9777 (TTY +1 800 927 9275)
• Ödeme güçlüğü çekerseniz de CFPB'ye başvurabilirsiniz.

• Emlak vergisini genellikle eyalet değil, yerel yönetimler (ilçe, şehir, okul bölgesi) koyar. Örneğin Teksas'ta eyalet emlak vergisi yoktur; oranları yerel vergi birimleri belirler ve değerlemeyi ilçe değerleme bürosu (appraisal district) yapar.
• Evi asıl ikametgâhınız olarak kullanıyorsanız çoğu eyalette konut muafiyeti (homestead exemption) başvurusu yapabilirsiniz. Başvuru otomatik değildir.
• Teksas
  • Okul bölgeleri konut değerinden 140.000 $ düşer. Yerel birimler değerin %20'sine kadar ek muafiyet verebilir (en az 5.000 $).
  • 65 yaş ve üstü ya da engelli sahipler için okul bölgesi ek 60.000 $ muafiyet verir.
  • Başvuru ilçe değerleme bürosuna yapılır; genel son tarih 1 Mayıs'tan öncedir. Form 50-114 kullanılır.
  • Başka bir yerde (Teksas içinde ya da dışında) konut muafiyeti almadığınızı beyan edersiniz.
• Florida
  • 1 Ocak'ta tapu sahibi olan ve evi iyi niyetle kalıcı ikametgâhı yapan kişi 25.000 $'a kadar muafiyet alır.
  • Başvuru ilçenin emlak değerleme ofisine (property appraiser) 1 Mart'a kadar yapılır. Süreyi kaçırmak, kanundaki istisnalar dışında o yılın muafiyetinden vazgeçmek sayılır.
• Kaliforniya
  • Sahibinin oturduğu konutun vergiye esas değerinden 7.000 $ düşülür. Ev 1 Ocak'ta asıl ikametgâhınız olmalıdır.
  • İlçe değerlendirme ofisine (county assessor) bir kez BOE-266 formuyla başvurulur. O yılın tam muafiyeti için son tarih 15 Şubat'tır.
  • Şartları kaybederseniz cezasız bildirim için son gün 10 Aralık'tır.
• New York
  • Okul vergisi indirimi STAR'a, ev asıl ikametgâhınız olur olmaz Vergi Dairesi'nin (Tax Department) çevrim içi hesabından kaydolursunuz. Uygun olduğunuz sürece her yıl STAR kredisi ödenir.
  • Kayıtta bütün sahiplerin ve eşlerinin adı ve SSN'i istenir.
• New Jersey ve Illinois: muafiyet ve indirim başvuruları için ilçenizin ya da belediyenizin vergi ofisine başvurun.

• Konut kredisi faizi (2025 beyannameleri): ayrıntılı indirim (Schedule A) seçerseniz ilk 750.000 $ borcun faizini düşebilirsiniz; evli ve ayrı beyanda 375.000 $.
• Eyalet ve yerel vergi (SALT) indirimi: emlak vergisi dahil bu indirimin üst sınırı 2025 beyannameleri için 40.000 $ (evli ve ayrı beyanda 20.000 $); geliriniz belli bir sınırı aşarsa düşer.
• Konut kredisi sigorta primi indirimi sona erdi.
• Satışta FIRPTA kesintisi: yabancı bir kişiden ABD'de gayrimenkul alan kişi, satış bedelinin genel olarak %15'ini keserek IRS'e öder.
  • Satış bedeli 300.000 $ ya da altındaysa ve alıcı evi konut olarak kullanacaksa kesinti yapılmaz. 300.000 $ ile 1 milyon $ arasında daha düşük oranda kesinti uygulanır.
  • Alıcı yabancı satıcıdan kesinti yapmazsa vergiden kendisi sorumlu tutulabilir.
  • Kesinti gerçek vergi borcundan fazlaysa satıcı IRS'ten kesinti belgesi (withholding certificate) isteyebilir.
  • Yerleşik olmayan yabancılar da şartları sağlarsa konut satış kazancı muafiyetinden (en çok 250.000 $) yararlanabilir.
• Vergi mukimliğiniz için bkz. 15.1 Vergi mukimliği; eyalet vergisi için bkz. 15.4 Eyalet gelir vergisi.

• CFPB — konut kredisi şikâyeti ve rehberler
  • Telefon: +1 855 411 2372 (TTY +1 855 729 2372) · Pazartesi–Cuma 09:00–18:00 (ABD Doğu saati)
• HUD onaylı konut danışmanları — ücretsiz ya da düşük ücretli danışmanlık
  • Telefon: +1 800 569 4287 (otomatik hat) · Web: Danışman bul
• HUD — konut ve kredi ayrımcılığı
  • Telefon: +1 800 669 9777 (TTY +1 800 927 9275)
• Emlak vergisi ve muafiyet: Teksas'ta ilçe değerleme bürosu, Florida'da ilçe emlak değerleme ofisi, Kaliforniya'da ilçe değerlendirme ofisi, New York'ta eyalet Vergi Dairesi.
• IRS — FIRPTA ve vergi soruları: FIRPTA sayfası

• Tek kredi verenle görüşüp teklifleri karşılaştırmamak.
• Bütün birikimi peşinata yatırıp kapanış masraflarını ve acil durum parasını unutmak.
• Konut muafiyeti başvurusunu son tarihten sonraya bırakmak.
• E-postayla gelen yeni banka bilgisine para göndermek; talimatı telefonla doğrulamamak.
• Kapanış Bildirimi'ni son ana kadar okumamak.
• Yabancı satıcıdan alırken FIRPTA kesintisini atlamak.

• Green card olmadan ev alabilir miyim? Federal vergi kanunu yabancıların gayrimenkul sahipliğini ayrıca düzenler; bazı eyaletler belirli ülkelere kısıtlama getirdi (Florida'nın listesinde Türkiye yok). Kredi şartlarını kredi verene sorun.
• Kaç kredi teklifi almalıyım? CFPB en az üç yazılı teklif öneriyor.
• Loan Estimate ne zaman gelir? Başvurudan sonra 3 gün içinde gönderilmeli.
• Emlak vergisini kim belirler? Genellikle ilçe, şehir ve okul bölgesi gibi yerel yönetimler.
• Muafiyet otomatik mi? Hayır. Teksas'ta 1 Mayıs'tan önce, Florida'da 1 Mart'a kadar, Kaliforniya'da tam muafiyet için 15 Şubat'a kadar başvurursunuz.
• Evimi satıp Türkiye'ye döneceğim. Vergi kesilir mi? Yabancı satıcıysanız alıcı genel olarak satış bedelinin %15'ini keser; istisnalar ve indirimli oranlar var. Bir vergi uzmanına danışın.

• CFPB – Konut kredisi rehberi "Your home loan toolkit" (PDF)
• CFPB – Kapanış kontrol listesi (PDF)
• CFPB – Kapanış belgeleri rehberi (PDF)
• CFPB – Loan Estimate açıklayıcı
• CFPB – Konut danışmanı bul
• Teksas – Form 50-114 konut muafiyeti başvurusu (PDF)
• IRS – Yayın 530: ev sahipleri için vergi bilgisi (PDF)
• IRS – Yayın 936: konut kredisi faizi indirimi (PDF)
• IRS – Form 8288, FIRPTA kesinti beyanı (PDF)
• İlgili: 10.3 Ev kiralama · 15.3 Beyanname